Při uplatnění práv z vadného plnění se v praxi objevuje velmi často otázka: „Jak určit přiměřenou slevu z kupní ceny?Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. června 2025, sp. zn. 23 Cdo 2666/2024¹, přehledně vyložil, jak se má výše slevy z kupní ceny posuzovat a jak ji lze typicky vypočítat takzvanou relativní proporční metodou.
Co se stalo
Kupující koupili nemovitost² za 9 100 000 Kč a po převodu vytkli vadu domu spočívající v kontaminaci omamnými a psychotropními látkami v hodnotách násobně přesahujících doporučený hygienický limit. Náklady na odstranění vady byly vyčísleny znaleckým posudkem na 4 240 787 Kč. Kupující v této výši uplatnili slevu z kupní ceny, a současně požadovali náhradu nákladů účelně vynaložených při uplatnění práva z vadného plnění ve výši 66.000 Kč. Celkem tak kupující požadovali 4 306 787 Kč spolu s příslušenstvím.
Obvodní soud pro Prahu 4 žalobě vyhověl a kupujícím přiznal požadovanou částku jako slevu z kupní ceny, když dovodil odpovědnost prodávající za vady. Městský soud v Praze rozsudek v zásadě potvrdil, zrušil pouze část rozsudku ve výroku I. o zaplacení zákonného úroku z prodlení z částky 306 787 Kč za dobu od 29. 4. 2021 do 27. 7. 2021.
Odvolací soud vycházel z úvahy, že sjednanou kupní cenu je třeba považovat za cenu obvyklou odpovídající domu, který může bez dalšího sloužit účelu, kterým je bydlení. Není-li tomu tak, naopak je-li třeba pro dosažení předpokládaného účelu zakoupené věci vynaložit další náklady, pak v této výši lze uvažovat přiměřenou slevu z kupní ceny, neboť takové náklady je třeba vynaložit k tomu, aby byl splněn kupujícím rozumně předpokládaný účel zakoupené věci, tj. užívat dům pro bydlení.
Zásah Nejvyššího soudu
Nejvyšší soud napadená rozhodnutí zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Nalézací i odvolací soud totiž uchopily určení výše slevy příliš úzce, když při stanovení slevy z kupní fakticky bez dalšího vyšly pouze z nákladů na odstranění vady a neposoudily, zda právě tento způsob určení slevy nejlépe vyrovnává narušení ekvivalence plnění v konkrétních poměrech případu.
Nejvyšší soud vytkl, že obecné soudy nezohlednily, že za sjednanou cenu byl jako její ekvivalent kupován dům i s dalším pozemkem, přičemž vada se vyskytovala pouze v části domu, a nedostatečně se zabývaly tím, zda sleva odpovídající nákladům na opravu nepovede k tomu, že se kupujícímu dostane plnění nad rámec předpokládaný smlouvou.
Nejvyšší soud odkázal na svojí dosavadní rozhodovací praxi³ a uvedl, že sleva z kupní ceny je jedním z práv z vadného plnění, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy⁴. Při jejím určení je nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění – poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Cílem této úpravy je tak náprava poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění.
Naopak soud zdůraznil, že smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod – slevu nelze ztotožnit pouze s náklady na odstranění vady ani s hodnotou všech nákladů, které se kupující rozhodl vynaložit. Přiměřená sleva proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech odpovídá míře narušení ekvivalence a je způsobilá toto narušení narovnat snížením kupní ceny.
Při určení výše slevy z kupní ceny je nutné zvažovat, jak se vada projevuje při užívání věci, jak užívání omezuje či komplikuje, zda snižuje životnost, jaký je další možný způsob a rozsah užívání, a přihlížet i k ceně nutných oprav.
Stejně tak může být významné, zda šlo o prodej za cenu obvyklou, nebo za cenu sníženou či naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, a zda věc po případné opravě bude odpovídat stavu předpokládanému při uzavření smlouvy. Jako příklad uvádí věc starší, u níž by případná oprava významně prodloužila její životnost oproti očekávané životnosti v době koupě. V takové situaci by sleva odpovídající nákladům na opravu nevedla pouze k vyrovnání ekvivalence, ale kupujícímu by se dostalo plnění nad rámec předpokládaný smlouvou.
Metodika výpočtu a relativní proporční metoda
Z rozhodovací praxe Nejvyššího soudu nevyplývá jediná přípustná metoda výpočtu slevy. Nicméně v citovaném rozhodnutí Nejvyšší soud výslovně doplnil, že judikaturním požadavkům na stanovení přiměřené slevy zpravidla může odpovídat relativní proporční metoda, při níž se výše slevy určuje podle poměru obvyklých cen vadného a bezvadného plnění. Nejvyšší soud k tomu dodal, že snížení ceny zde nastává podle toho, jak by (hypoteticky) určila vůle stran.
Nejvyšší soud poskytuje též postup, jak přiměřenou slevu z kupní ceny vypočítat pomocí relativní proporční metody.
Nejprve se zjistí obvyklá cena vadné věci a obvyklá cena bezvadné věci.
Následně se podíl obvyklé ceny vadné a obvyklé ceny bezvadné vynásobí skutečně ujednanou kupní cenou.
Sleva se pak určí jako rozdíl mezi ujednanou cenou a takto vypočtenou částkou.
Současně ve svém rozsudku Nejvyšší soud připomněl, že za specifických okolností může být vhodnější i jiná metoda určení slevy z ceny, soudy však musí vždy řádně odůvodnit, proč právě zvolený způsob v konkrétních poměrech nejlépe vyrovnává poruchu ekvivalence plnění.
Závěr
Jak tedy určit přiměřenou slevu z kupní ceny? Přiměřenou slevu z kupní ceny nelze stanovit mechanicky jen podle nákladů na odstranění vady. Při jejím posuzování je nutné zohlednit dopad vady na užívání a životnost věci, další možné užívání, vztah vady ke sjednané ceně a také to, aby sleva nevedla k plnění nad rámec předpokládaný smlouvou.
Pro určení přiměření kupní ceny je zpravidla možno využít relativní proporční metodu založenou na poměru obvyklých cen vadného a bezvadného plnění. Nicméně volba konkrétní metody musí vždy odpovídat okolnostem daného případu a být řádně odůvodněn
[1] Rozsudek NS ze dne 25. června 2025, sp. zn. 23 Cdo 2666/2024 je dostupný např. na https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nscr/23-cdo-2666-2024
[2] Pozemek, jehož součástí je dům a druhý pozemek.
[3] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 2. října 2024, sp. zn. 23 Cdo 201/2024, a ze dne 4. června 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023.
[4] Dle ustanovení § 2106 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
