Moderace smluvní pokuty ve spotřebitelských smlouvách? Nejvyšší soud řekl ne.

Nejvyšší soud se v rozsudku ze dne 27. ledna 2026, sp. zn. 33 Cdo 3502/2024, zabýval zdánlivě běžným sporem z realitní praxe. Spotřebitel při zamýšlené koupi bytu uhradil rezervační poplatek (blokovací depozitum) ve výši 188.930 Kč. V důsledku porušení smluvní povinnosti na jeho straně však k realizaci obchodu nedošlo a prodávající si rezervační poplatek ponechala jako smluvní pokutu.

Podstatou rozhodnutí však není jen konkrétní rezervační smlouva. Zásadní je obecný závěr Nejvyššího soudu: je-li smluvní pokuta ve spotřebitelské smlouvě zneužívajícím ujednáním, soud ji nemůže „zachránit“ jejím snížením (moderací). K takovému ujednání se zkrátka nepřihlíží.

Rezervační depozitum a neuzavřená kupní smlouva

Žalobce (spotřebitel) jako zájemce o koupi bytu uzavřel se žalovanou (realitní kanceláří) dohodu o složení blokovacího depozita. Podle této dohody mělo být depozitum v závislosti na dalším průběhu transakce buď započteno na kupní cenu, vráceno zájemci, nebo použito na úhradu smluvní pokuty.

Obecné soudy dospěly k závěru, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobce. Ten mimo jiné usiloval o změny v osobě kupujícího i předmětu převodu, aniž byla původní dohoda řádně a písemně změněna. Obecné soudy proto uzavřely, že blokovací depozitum bylo na smluvní pokutu použito oprávněně. Nejvyšší soud tento závěr potvrdil.

Významné však je, že Nejvyšší soud současně otevřel obecnější právní otázku, která dosud nebyla v jeho rozhodovací praxi výslovně vyřešena: lze ve spotřebitelském vztahu moderovat smluvní pokutu dle § 2051 občanského zákoníku?

Soud není opravář špatných spotřebitelských ujednání

V běžných soukromoprávních vztazích platí, že nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit. Jedná se o klasické moderační právo dle § 2051 občanského zákoníku.

Ve spotřebitelských smlouvách však do hry vstupuje jiná logika. Představuje-li smluvní pokuta zneužívající ujednání ve smyslu § 1813 občanského zákoníku, neboť v rozporu s požadavkem poctivosti zakládá významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch spotřebitele, nelze ji pouze moderovat na „přiměřenou“ výši. Soud musí aplikovat § 1815 občanského zákoníku a k ujednání o smluvní pokutě jako ke zneužívajícímu ujednání zkrátka nepřihlížet. Takové ujednání tedy nemá právní účinky a plnění poskytnuté na jeho základě může představovat bezdůvodné obohacení. 

Tento závěr má jednoduché, ale zásadní praktické vyznění: podnikatel se nemůže spoléhat na to, že soud nepřiměřenou smluvní pokutu ve spotřebitelské smlouvě pouze sníží. Je-li ujednání zneužívající, neobstojí jako celek.

Ne každá smluvní pokuta je zneužívající

Uvedené ovšem neznamená, že smluvní pokuty ve spotřebitelských smlouvách jsou vyloučeny. Nejvyšší soud v projednávané věci ponechal výsledek řízení beze změny právě proto, že obecné soudy přesvědčivě odůvodnily, proč konkrétní smluvní ujednání nezpůsobilo významnou nerovnováhu v neprospěch spotřebitele ve smyslu § 1813 občanského zákoníku.

Rozhodující bylo zejména to, že podle předmětné smlouvy mohlo být sankcionováno nejen porušení povinností zájemce, ale i obdobné porušení povinností na straně prodávající. Soudy přihlédly rovněž k výši smluvní pokuty, která odpovídala přibližně pěti procentům kupní ceny, i k tomu, že prodávající byt po dobu jednání k prodeji nenabízela. 

Jinak řečeno: smluvní pokuta může ve spotřebitelské smlouvě obstát zejména tehdy, je-li jasná, srozumitelná, přiměřená a odpovídá celkově vyváženému nastavení smluvních práv a povinností. 

Závěr

Nejvyšší soud tímto rozhodnutím vymezil hranici mezi běžnou moderací smluvní pokuty a ochranou spotřebitele před zneužívajícími ujednáními.

Rozhodnutí má význam zejména pro realitní praxi, e-commerce, poskytovatele služeb i všechny podnikatele, kteří ve spotřebitelských smlouvách používají smluvní pokuty, storno poplatky, rezervační poplatky nebo jiné obdobné sankční mechanismy.

Praktický vzkaz je přitom jednoduchý: smluvní pokuta ve spotřebitelské smlouvě musí obstát již při jejím sjednání. Pozdější soudní moderace není možná, neboť je-li ujednání zneužívající, soud k němu vůbec nepřihlíží.